ESCRITURAS

1. O que é escritura pública?

A escritura é o ato praticado perante o notário ou escrevente autorizado e que contém a manifestação de vontade das partes em realizar um negócio jurídico ou em declarar uma situação jurídica relevante, fazendo prova plena e considerada verdade para todos os efeitos, em razão da fé pública outorgada ao Tabelião.

2. Quais as vantagens em se fazer uma escritura pública?

A principal é garantir segurança, tranqüilidade e eficácia às partes interessadas. Da boa atuação do Tabelião resulta a harmonia na sociedade, pois ele é o confidente e conselheiro imparcial das partes e busca conciliar os mais variados interesses, mesmo os antagônicos, além de procurar prever todas as conseqüências futuras na escritura pública, prevenindo discussões e litígios em torno da matéria em discussão.

3. Em que situações fazer uma escritura pública?

Qualquer negócio jurídico ou declaração pode ser lavrada através de escritura pública. Alguns, porém, são feitos por força da lei, atendendo a considerações de ordem pública, tais como as transações que envolvem bens imóveis. Os atos mais freqüentes retratados em escritura pública são: compra e venda de imóveis, doação de imóveis, procurações, inventários, testamentos, pactos antenupciais, hipotecas, divórcios, reconhecimento de filhos e emancipações, dentre diversos outros.

4. Quem deve comparecer?

Devem comparecer todas as pessoas que fazem parte do negócio jurídico.

 

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

1. O que é uma escritura de alienação fiduciária?

Trata-se de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de garantia. O devedor (fiduciante), sendo proprietário de um bem imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando o credor com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita a obrigação. Em razão da constituição da propriedade, o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

2. Quais os documentos necessários para a lavratura da escritura?

Do comprador:

- Carteira de identidade e CPF;

- Cópia da certidão de casamento, CPF e qualificação completa do cônjuge;

- Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio (caso seja separado/divorciado);

- Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições;

Do vendedor pessoa física:

- Carteira de identidade e CPF;

- Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições, Tutelas e Justiça Federal e

do Trabalho;
- Cópia da certidão de casamento, CPF e qualificação completa do cônjuge;

- Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio (caso seja separado/divorciado);

- Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça;

Do vendedor pessoa jurídica:

- CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e última assembléia;

- Carteira de Identidade e CPF dos representantes;

- Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas e Justiça Federal e do Trabalho;

- Certidão Negativa de Débito do INSS;

- Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal;

- Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça;

Do imóvel urbano:

- Certidão do 9º Ofício Distribuidor;

- Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;

- Declaração do Condomínio;

- Certidão de ônus reais;

- Recolhimento do ITBI;

- Se o imóvel é foreiro, pagamento do laudêmio.;

- Carnê do IPTU;

- Certidão de quitação do FUNESBOM (taxa de bombeiros).

Do imóvel rural:

- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);

- Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal;

- Certidão negativa de débito florestal – IBAMA

Compra e venda

1. O que é uma escritura de compra e venda?

É o ato lavrado pelo tabelião por meio do qual uma das partes transfere o domínio de um determinado bem para outra e esta se compromete a lhe pagar certo preço em dinheiro.

2. Em que hipóteses é obrigatória a lavratura de escritura pública de compra e venda?

Para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos.

3. O que deve ser feito após lavrada a escritura de compra e venda do imóvel?

A escritura deve ser registrada no cartório de Registro de Imóveis.

4. Quais os documentos necessários para a lavratura da escritura?

Do comprador:

- Carteira de identidade e CPF;

- Cópia da certidão de casamento, CPF e qualificação completa do cônjuge;

- Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio (caso seja separado/divorciado);

Do vendedor pessoa física:

- Carteira de identidade e CPF;

- Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas e Justiça Federal e

do Trabalho;
- Cópia da certidão de casamento, CPF e qualificação completa do cônjuge;

- Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio (caso seja separado/divorciado);

- Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça;

Do vendedor pessoa jurídica:

- CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e última assembléia;

- Carteira de Identidade e CPF dos representantes;

- Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas e Justiça Federal e

do Trabalho;
- Certidão Negativa de Débito do INSS;

- Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal;

- Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça;

Do imóvel urbano:

- Certidão do 9º Ofício Distribuidor;

- Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;

- Declaração do Condomínio;

- Certidão de ônus reais;

- Recolhimento do ITBI;

- Se o imóvel é foreiro, pagamento do laudêmio.;

- Carnê do IPTU;

- Certidão de quitação do FUNESBOM (taxa de bombeiros).

Do imóvel rural:

- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);

- Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal;

- Certidão negativa de débito florestal – IBAMA

Quando o casal é casado sob o regime da comunhão universal, da separação total ou de aqüestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no registro de imóveis do domicílio dos cônjuges.

5. Na lavratura de escritura de promessa de compra e venda é necessária a apresentação de todas as certidões?

Sim, tanto na lavratura de escritura de promessa de compra e venda, quanto na escritura definitiva de compra e venda, é obrigatória a apresentação de todas as certidões, vide art. 242, VI, da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça.

6. Com a apresentação de todas as certidões na promessa de compra e venda, quando da sua efetivação será necessário apresentá-las novamente?

Não será exigível a apresentação de novas certidões por ocasião da lavratura de escritura de compra e venda entre os mesmos interessados, quando a escritura de promessa de compra e venda tiver sido lavrada pelo mesmo Serviço Notarial e as certidões ainda estiverem no prazo de validade (Aviso nº 506/2010, da Corregedoria Geral da Justiça, publicado no D.O. em 08/07/2010).

7. Quem deve arcar com as custas para a extração das certidões?

As custas referentes à extração das certidões, normalmente, cabem aos vendedores, assim como o laudêmio, este por determinação legal, vide antes 2036, CC/2002 e 686, CC/1916, se houver incidência. Pelo comprador são devidos o ITBI e as custas referentes à lavratura e ao registro da escritura. Lembramos, no entanto, que essas regras poderão ser diferentemente estipuladas, desde que previamente acordadas entre as partes interessadas.

 

CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS

1. O que é uma escritura de Cessão de Direitos Hereditários?

Trata-se de negócio jurídico, através do qual os herdeiros cedem seus direitos de patrimônio decorrentes de uma sucessão (um falecimento), antes de ser feita a partilha de referidos direitos. O cessionário, a partir da celebração da escritura pública e do pagamento do preço ajustado, passa a exercer, assim, todos os direitos que antes cabiam aos herdeiros sobre o imóvel respectivo, inclusive o direito de imissão na posse, para uso ou exploração imediata do bem.

2. É possível ceder direitos hereditários antes do falecimento do proprietário do acervo?

Não. Referida escritura somente pode ser feita após o falecimento do proprietário do acervo de bens (monte), pois nosso ordenamento jurídico veda que herança de pessoa viva seja objeto de contrato, segundo o artigo 426 do Código Civil vigente.

3. É obrigatória a lavratura de escritura pública?

Sim, conforme artigo 1793 do Código Civil Brasileiro, a cessão de direitos hereditários, seja qual for o valor do monte (herança) deve ser feita por escritura pública, sob pena de nulidade. Conforme parágrafos 2º e 3º do referido artigo, é ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. Assim, para ser lavrada uma escritura pública de cessão de direitos hereditários de um bem singularmente considerado, um bem específico da herança, havendo mais herdeiros, deve ser apresentada ao Tabelionato a autorização judicial específica para poder ser feita a escritura (Alvará Judicial). Já quando a cessão é de todo o acervo hereditário (integralidade do quinhão daquele herdeiro que está cedendo), não precisará de prévia autorização judicial.

4. O cessionário pode promover inventário extrajudicial dos bens?

Sim. Prevê a Resolução nº. 35, de 24 de abril de 2007, do Conselho Nacional de Justiça - CNJ - em seu artigo 16: “É possível a promoção de inventário extrajudicial por cessionário de direitos hereditários, mesmo na hipótese de cessão de parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e concordes”. Portanto, deverá o cessionário apresentar a escritura de cessão de direitos hereditários por ocasião da lavratura da escritura pública de inventário e, estando os demais herdeiros presentes e concordando e sendo todos maiores, poderá receber o que lhe for de direito.

5. O cedente pode ceder seus direitos hereditários a qualquer um?

Não. O co-herdeiro não poderá ceder a sua quota hereditária a pessoa estranha à sucessão, se outro co-herdeiro a quiser, tanto por tanto. O co-herdeiro, a quem não se der conhecimento da cessão, poderá, depositado o preço, haver para si a quota cedida a estranho, se o requerer até cento e oitenta dias após a transmissão.
Sendo vários os co-herdeiros a exercer a preferência, entre eles se distribuirá o quinhão cedido, na proporção das respectivas quotas hereditárias. (Artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil).

6. Quais os documentos necessários para a lavratura da escritura?

Do cedente:

- Carteira de Identidade ou CNH, CPF e indicar a profissão.
- Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias.
- Pacto Antenupcial registrado junto ao registro de imóveis.

- Certidão de óbito do proprietário do acervo de bens cujos direitos estão sendo cedidos.
- Comprovante de residência.

Do cessionário:

-Carteira de Identidade ou CNH, CPF e indicar a profissão.
- Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. RG e CPF dos sócios administradores.
- Certidão do estado civil dos cessionários (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados).
- Pacto antenupcial registrado junto ao registro de imóveis.
- Comprovante de residência.

Do Imóvel:
- Alvará judicial original autorizando a lavratura de escritura cessão de um bem determinado do espólio, com discriminação do bem. Constatar o prazo de validade do alvará judicial, se houver e transcrever, na íntegra, o texto do respectivo documento judicial;
- Certidão Completa de Matrícula obtida no Registro de Imóveis, expedida há menos de 30 dias.
- Certidões Negativas de Ações Reais, Reipersecutórias e de Ônus Reais referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedidas há menos de 30 dias.
- Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel.
- CCIR e Certidão Negativa de ITR quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade.
- CAT - expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade.
Impostos e taxas incidentes quitados.
- fazer constar da escritura, que o título não é passível de registro e nem confirma ou estabelece propriedade;

- verificar, também, se há menores ou interditos entre os interessados no inventário, pois, ocorrendo essa hipótese, o rito procedimental a ser adotado será, imperativamente, o ordinário, o que, por consequência, impossibilitará a lavratura da escritura de cessão de direitos hereditários;

- há necessidade de unanimidade entre os cedentes, quando houver a intenção de alienar o bem imóvel;

Apesar da divergência doutrinária e jurisprudencial sobre a possibilidade ou não da lavratura da escritura de cessão de direitos hereditários, sem o prévio alvará judicial (art. 1793, § 3º, CC), a Corregedoria-Geral do Estado do Rio de Janeiro, publicou parecer no D.O. de 18/01/08, no sentido de que é indispensável o prévio alvará judicial.

No entanto, a Academia Brasileira de Direito Civil, expediu diversos Enunciados e dentre os aludidos Enunciados está o de nº 03, da lavra do eminente Desembargador Sylvio Capanema, que expressa ser possível a lavratura de cessão de direitos hereditários, sem o prévio alvará judicial.

7. A escritura de cessão de direitos hereditários pode ser levada a registro no Registro Geral de Imóveis?

Não, em face da ausência de previsão na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Essa escritura serve de título hábil, apenas, para que o cessionário venha a se habilitar no processo de inventário, como se herdeiro fosse, podendo o cessionário, inclusive, requerer a abertura da sucessão e a partilha dos bens (Código Civil, art. 1.772, parágrafo primeiro). Após a habilitação no inventário, o formal de partilha é que confere ao cessionário o direito de propriedade sobre o imóvel, constituindo esse formal de partilha o título que deve ser levado para registro no cartório de imóveis (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, 25).

 HIPOTECA

1. O que é uma escritura de hipoteca de um imóvel?

É o instrumento através do qual o devedor confere ao credor a hipoteca (direito real - artigo 1.225 do Código Civil) de bem imóvel de sua propriedade ou de terceiros (interveniente garantidor), para que referido bem responda pelo pagamento da dívida, caso esta não seja paga no tempo pactuado.
Por ser um direito real, a hipoteca só se constitui após o registro da escritura de instituição de hipoteca no Registro de Imóveis em que o imóvel hipotecado está matriculado.

2. Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?

Na constituição da hipoteca, o imóvel continua na posse do devedor (ou do interveniente garantidor, se for o caso), apenas passa a garantir o cumprimento da obrigação. Ou seja, não há transferência de propriedade para o credor. Já na alienação fiduciária, a propriedade do bem é transferida ao credor até que seja cumprida a obrigação, ficando o devedor com a posse direta. [Dessa forma, enquanto que a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria.]

3. Quais os documentos necessários para a lavratura da escritura?

Do comprador:

- Carteira de identidade e CPF;

- Cópia da certidão de casamento, CPF e qualificação completa do cônjuge;

- Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio (caso seja separado/divorciado);

Do vendedor pessoa física:

- Carteira de identidade e CPF;

- Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas e Justiça Federal e

do Trabalho;
- Cópia da certidão de casamento, CPF e qualificação completa do cônjuge;

- Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio (caso seja separado/divorciado);

- Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça;

Do vendedor pessoa jurídica:

- CNPJ, contrato social com a última alteração consolidada, ou estatuto e última assembléia;

- Carteira de Identidade e CPF dos representantes;

- Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios Distribuidores, 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas e Justiça Federal e

do Trabalho;
- Certidão Negativa de Débito do INSS;

- Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal;

- Consulta de Informação do Banco de Indisponibilidade de Bens da Corregedoria Geral da Justiça;

Do imóvel urbano:

- Certidão do 9º Ofício Distribuidor;

- Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;

- Declaração do Condomínio;

- Certidão de ônus reais;

- Se o imóvel é foreiro, pagamento do laudêmio.;

- Carnê do IPTU;

- Certidão de quitação do FUNESBOM (taxa de bombeiros).

Do imóvel rural:

- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);

- Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal;

- Certidão negativa de débito florestal – IBAMA

 

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